社宅のリフォームや、リノベーションを検討している会社は多いでしょう。
長く社宅を運営していれば、ところどころに不具合が出てきます。
また、採用強化のために社宅を用意したい会社も、社宅を一般的な賃貸物件に改装したい会社もあるかもしれません。
この記事では、社宅のリフォームやリノベーションについて、メリットやポイント、費用相場や経費計上できるかどうかなど、詳しく解説します。

リフォームやリノベーションができる社宅とは？

基本的に、自由にリフォームやリノベーションができる社宅は、社有社宅（社用社宅）に限られます。
社有社宅は、会社がアパートやマンション、戸建てなどの建物を所有しており、リフォームやリノベーションに大きな制限がないためです。
一方で、借り上げ社宅は、自由にリフォームやリノベーションはできません。
借り上げ社宅の建物は、オーナーや管理会社の所有物であり、賃貸借契約を結んで借りているに過ぎないためです。
もちろん、借り上げ社宅でも、リフォームやリノベーションができることはあります。
その場合は、オーナーや管理会社に工事可能な範囲について確認し、許可を得る必要があります。

なお、社宅と社員寮は、ほぼ同じものを指しています。
会社によって、家族で入居できるものを社宅、社員のみが利用するものを社員寮と呼び分けることがありますが、リフォームやリノベーションの可否は基本的に変わりません。

社宅をリフォームやリノベーションするメリット3つ

では、社宅のリフォームやリノベーションをするメリットはどのようなものがあるでしょうか。
ここでは、主なメリットを3つ見ていきます。

社員の満足度向上につながる

社宅をリフォームやリノベーションすることで、入居する社員の満足度を高められます。
リフォームやリノベーションによって、綺麗で使いやすいなど、魅力のある社宅に生まれ変わるためです。
社員が社宅に満足していれば、会社の定着率が高まり、以降も長く戦力として働いてくれる可能性を高めます。
買い物に便利、駅やオフィスが近く通勤しやすいなど、メリットを備えていて手放しがたい物件であれば、ぜひリフォームやリノベーションを検討しましょう。

社宅の入居率を高められる

社宅の入居率を高められることもメリットといえます。
魅力的な社宅であれば、入居を希望する社員の増加が見込めるためです。
入居率が高ければ、それだけ社員が納める賃料も多くなります。
入居率によっては、社宅の維持管理にかかるコストを回収し、社宅の持つ節税効果を最大限高めることもできるでしょう。
綺麗な社宅は、就職や転職を考えている方へのアピールにつなげられるため、採用の面でも有利になります。

不動産の利用方法を変更する場合に有利

不動産の利用方法を変更する場合にも、リフォームやリノベーションのメリットがあります。
例えば、社有社宅を改装して、一般的な賃貸物件として運用したい場合に有利です。
また、社宅を売却するときにも、綺麗にリフォームやリノベーションされていれば、買い手も見つかりやすくなります。
なお、社宅を賃貸物件にする、あるいは売却を目的としてリフォームやリノベーションをする場合は、周辺エリアの情報をリサーチして、需要に合った内装や設備、間取りなどにすることが大切です。

社宅をリフォームやリノベーションする際のポイント4つ

では、社宅のリフォームやリノベーションを成功させるために必要なことは、どのようなものがあるでしょうか。
ここでは、リフォームやリノベーションのポイントを4つ見ていきましょう。

社員の需要を内外に取り入れる

最初におこないたいのが、社員の需要の調査です。
良かれと思ってリフォームやリノベーションをしても、社宅が社員に合っていなければ意味がないためです。
内装や設備に不具合がないか、現在の内装が清潔か、どのようなデザインだと嬉しいかなど、アンケートを取って聞いてみると良いでしょう。
それにより、既に不具合がある内装や設備を放置するような結果になることも防げます。

また、女性社員と男性社員でも、求めるものが違います。
これから女性社員向けの社宅を何室か用意したいという場合は、2階以上の部屋を借り上げるといった防犯対策も必要になるでしょう。
防犯設備や宅配ボックスなど、設備の要不要を判断するためにも、社宅に備え付けてあると嬉しいものを聞いておくのがおすすめです。

異なるコンセプトを一室ごとに設定するのも、多様な需要に応えつつ、これから入社する社員へのおしゃれさをアピールすることにつながるため、検討してみてください。

住宅の品質を向上させる

次に考えたいのが、社宅に品質を向上させられる箇所がないかということです。
例え部屋自体は問題なく使えても、経年劣化している内装や設備は、不衛生に感じられやすいです。
社宅の魅力につながらないため、壁紙や床材、畳などを替えたり、トイレや風呂を交換したりということは、検討しておくと良いでしょう。

また、インターネット環境を整えたり、電子レンジや洗濯機といった家電類を揃えたり、防犯設備を充実させたりするのも、社宅の付加価値になります。
断熱性能や気密性、防火性など、住宅性能を高めるのもおすすめです。
社有社宅の入居率が高いのであれば、大きくリノベーションして、共用スペースとして、食堂やラウンジ、ジムなどを作るのも一考に値します。

現代らしさを取り入れる

社宅の広さや、社有社宅か借り上げ社宅かにもよりますが、古い箇所のリノベーションもおこなって現代的にしてみましょう。
古い建物を社宅にした場合、間取りが現代のライフスタイルに合っておらず、社員が不便を感じていることがあるためです。
例えば、キッチンが狭く独身の社員に合っていない、家族用の社宅に収納スペースが少ないなどです。
そのような場合には、間取りそのものを変更するようなリノベーションの検討もおすすめします。
その際には、トレンドを取り入れることで、ぐっと現代らしく魅力的な社宅に近付きます。

ただし、独身用の社宅か、家族用の社宅かで、適切な間取りが変わるため、間取りを変える際は注意が必要です。
間取りをシステムキッチンやウォークインクローゼットに変える、ランドリールームを作る、ユニットバスを風呂・トイレ別にするなど、対応法もさまざまです。

周辺エリアの賃貸需要をチェックする

場合によっては、社宅のリフォームやリノベーションの前に、周辺エリアの賃貸需要を詳しくチェックしておくと良いでしょう。
例えば、社宅を賃貸物件に変更する場合や、リフォームやリノベーション後に売却を検討している場合などです。
賃貸需要によって、適切な内装や設備、間取りなどが変わってくるため、周辺エリアをリサーチするのは重要といえます。
社宅周辺のエリアを調べれば、大学が近く学生が入りやすいのか、通勤に便利で社会人が利用しやすいのか、独身や家族、男性と女性どちらに向いているかなど判断できます。
実際に足を運んだり、治安について調べたりすることで、どのような人が見込み客かがわかってくるはずです。

社宅のリフォームやリノベーションの費用相場

社宅のリフォームやリノベーションにかかる費用は、一般的な住宅の費用と大差ありません。
3.3㎡の坪単位というよりも、1㎡単位で15～20万円が相場といわれており、下記を目安にできます。

• ・1K（20㎡程度）…300～400万円
• ・1DK（30㎡程度）…450～600万円
• ・2DK（40㎡程度）…600～800万円
• ・3LDK（60㎡程度）…900～1,200万円

工事の内容や範囲によって、費用は大きく変わります。
全体的にリフォームやリノベーションをしたり、間取り変更をしたりということであれば、上記のように、数百万円ということもあります。
しかし、壁紙や畳の張り替えなど、簡単なものなら数万円で済むことも、トイレやキッチンなどの水周り設備を交換すれば数十万円で済むこともあるはずです。
また、社宅としているアパートやマンションを、1棟丸々リフォームやリノベーションできる場合は、安くできることもあるため、確認するのがおすすめです。

社宅のリフォームやリノベーションにかかった費用は経費計上できる？

社宅のリフォームやリノベーションをする際、かかった費用を経費として計上できるかどうか気になる方も多いでしょう。
実際にはケースバイケースで、似たような工事でも、経費計上が可能なときとできないときに分かれます。
ここでは、経費計上しやすいケースと、難しいケースについて見ていきましょう。

経費計上しやすいケースと具体例

経費計上の可否は、リフォームやリノベーションにかかった費用が、「修繕費」や「消耗品費」などの経費に当たるかどうかで分かれます。
例えば、下記のようなケースであれば、経費に当たり、経費計上できることが多いでしょう。

基本的に、20万円以下のリフォームであれば、修繕費として計上できるでしょう。
社有社宅は会社の資産であり、会社名義で契約している借り上げ社宅でも、修繕しながら維持管理するのは妥当性があるためです。
同じく3年ごとの周期でおこなう定期的な点検や修理、改良なども妥当性があり、修繕費として見なされやすいといわれます。
修繕目的と改装目的の工事が混在している場合は判断が分かれますが、工事費用が60万円未満もしくは前期末取得価格の10％以下であれば、経費計上可能なケースもあります。

また、建物の一室やビルの1棟を改装し、これから家具・家電付きの社宅として運用するのであれば、10万円以下の家具や家電を消耗品費として経費計上できることがあります。
ただし、既に社宅として運用している場合は、購入した家具や家電が給与扱いになることもあるため、注意が必要です。
さらに、会社名義で契約している社宅であれば、原状回復工事の費用を経費にできるケースもあります。
リフォームやリノベーションに使った費用が経費かどうかを判断するのは、最終的に税務署のため、税理士に確認することが大切です。

参考：国税庁「No.5402 修繕費とならないものの判定」

経費計上が難しいケースと具体例

経費計上が難しいリフォームやリノベーションには、下記が挙げられます。

まず、建物の価値を高めるリノベーションであれば、経費計上できないことが多いでしょう。
避難階段の取り付けや、建物を賃貸物件にするために内装設備を豪華にするといった工事は、建物の価値を高めるものと判断され、修繕費に当たらないためです。

また、20万円以上のリフォームやリノベーションも、建物の価値を高めるものとして、経費と判断されづらいといわれます。
既存設備を取り換えるだけでも、性能が高い設備に交換した場合は、既存の設備との差額が経費計上できないことがあります。
さらに、リフォームであっても、3年未満の周期でおこなうと、修繕ではないと見なされる可能性があり、注意が必要です。
修繕目的の工事と改装目的の工事が混在している場合、60万円以上もしくは前期末取得価格の10％以上であれば、こちらも経費計上が難しくなります。

他にも、取締役や役員といった経営層の自宅や、個人事業主の自宅をリフォーム・リノベーションする場合も、プライベートな支出のため経費には当たりません。
社員の名義で入居しており、その社員に住宅手当を支払っているという場合や、入居後に家電や家具を新たに備え付けた場合は、経済的利益の供与（給料と同等の扱い）となり、経費計上できないケースもあります。
上記に該当する場合は、修繕費や消耗品費といった経費に当たらず資本的支出となり、数年をかけて減価償却していくのが基本です。

TOMITA株式会社が手掛ける社宅デザイン事例

ここでは、TOMITA株式会社が手掛ける社宅のデザイン事例をご紹介します。
今回の記事では、居室と、共有スペースを見ていきましょう。

居室スペース

※イメージパース

「一人で過ごす時間」を、きちんと設計した社宅の居室

社宅の居室を計画する際に重視したのが、「一人でいる時間が、心地よく成立するほどよい空間であること」です。
社宅というと、どうしても「最低限の住まい」や「寝るだけの部屋」という印象を持たれがちです。
しかし実際には、仕事後に最も長い時間を過ごすのは、居室という自分だけの部屋です。
だからこそ計画では、機能やコストだけでなく、一日の終わりに気持ちが切り替わる質感を大切にしました。

コンクリート打ちっぱなし風がもたらす、余白と静けさ

壁と天井には、コンクリート打ちっぱなし風の仕上げを採用しています。
装飾を極力削ぎ落とすことで、空間に余白と静けさが生まれ、住む人の生活や感情が自然と主役になることを意図しています。

無機質な素材ではありますが、床や家具には木の要素を取り入れ、冷たくなりすぎないバランスを保ちました。
このコントラストが、緊張と緩和のある居心地よさを生み出しています。

「暮らし」と「仕事」を分断しすぎない1Kの構成

家具設備は、ベッド、デスク、ソファ、ミニキッチン…それぞれが視界に入りながらも、用途ごとに程よく距離を保つ配置としています。

仕事をしたいときはデスクへ、少し休みたいときはソファへ、何も考えず横になりたいときはベッドへ。
ワンルーム的に使える1Kでありながら、気分によって居場所を選べることを、この一室の価値としました。

家具は「置く」よりも「暮らしを支える」ものとして

家具は、あくまでも暮らしを支えるものであり、不要なものが多いとかえって不便さを感じさせることから、意図して最小限を目指しました。

しかし、テーブルの高さ、椅子の座り心地、照明の位置など、実際の生活シーンを細かく想定しながらデザインしています。
例えばソファ前のテーブルは、コーヒーを置いたりPCを広げたりする際、少し前かがみになるはずです。
そんな日常動作が遮られることなく、自然におこなえる寸法と形状を選ぶことを意識しました。
社宅であっても、「自分の暮らしがきちんと考えられている」と感じられることが、住み心地を大きく左右すると考えています。

共用空間とつながる「戻ってきたくなる部屋」

居室は、共用スペースと対になる存在です。
共用スペースでは人と関わり、人を感じられますが、部屋に戻れば一人きりに戻れます。
その切り替えが自然にできることが、社宅全体としてのバランスを取り、居心地を高めると考えます。
居室は、誰かに見せるための部屋ではなく、住む人自身が、毎日安心して戻ってこられる場所としての価値を持ちます。

住まいが整えば、働き方や人との距離感も、少しずつ整っていく。
そんな好循環を生み、福利厚生として社員の心身と健康を支えられる空間づくりをすることが、プランニング側として重要だと捉えています。

共有スペース

※イメージパース

「集うこと」と「距離を保つこと」を同時に許容する共用空間

社宅の共用スペースを計画するに当たり、「社員同士が自然に集える場であること」と、「無理に関わらなくてもよい場であること」を、どう両立させるかという点を重視しました。
近年の社宅は、単に住居を提供するだけでなく、個人個人の働き方や人との距離感など、「価値観の多様化」を前提に設計された空間になっています。
そのため共用スペースは、「一体空間」としながらも、使い方や心理状態に応じて居場所を選べる、グラデーションのある構成が必要といえます。

カフェレストランのような「集える」場所

中央には、カフェレストランを思わせるラウンジ兼食堂エリアを配置しています。
木質の天井や温かみのある照明、コンクリートとの素材対比によって、社宅でありながら外に出なくても自然を感じられる、心地よい空間を目指すというコンセプトです。
ラウンジ兼食堂エリアは、食事だけでなく、仕事終わりの軽い会話や、休日の雑談、ちょっとした打ち合わせまでも許容する場所です。
テーブルにはアルコールや軽食を置くシーンも想定していますが、「飲み会」のように騒がしすぎず、大人が自然に集うラウンジとしての佇まいを意識しています。

気を使わずに過ごせる「おひとり様」の居場所

一方で、空間の一角には半個室型の一人席を設けています。
視線を遮るパーティションと落ち着いた照明によって、周囲の気配を感じながらも、干渉されすぎない距離感を確保しました。

• ・一人で食事をしたいとき
• ・仕事や読書に集中したいとき
• ・人と話す気分ではないとき

ここは、そんな社員のための場所です。
「共用空間＝交流を強要される場所」にしないことが、実は社宅の満足度や定着率にとって非常に重要だと考えています。

社宅だからこそ、空間が担う役割

共用スペースは、社員同士の関係性を無理に近づけるための場所ではありません。
「必要なときに集え、必要なときには一人でいられる」、その選択肢を用意することが、この社宅の最大のコンセプトです。

住む場所が心地よければ、働くことや人との関わり方にも、自然と余白が生まれます。
余白があり、自分の距離を保てるからこそ、息苦しさや窮屈さを感じず、日々を過ごせます。
このラウンジは、そんな余白を支えるための空間です。

社宅のリフォームやリノベーションはTOMITA株式会社におまかせください

この記事では、リフォームやリノベーションができる社宅とできない社宅の違いから、メリットやポイント、工事にかかる費用の目安や、経費計上の可否など、解説しました。
不具合が出始めた社宅をどうにかしたい、採用のために社宅を用意したい、社宅を別の用途に利用したいなど、リフォームやリノベーションの目的はさまざまです。
メリットや費用を天秤にかけて、メリットが勝る場合は、ぜひリフォームやリノベーションに進んでみてください。
TOMITA株式会社は、社宅をはじめ、店舗やオフィスなど、さまざまな内装工事を手掛けるプロフェッショナルです。
社宅のリフォームやリノベーションでお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。