居抜き工事にはさまざまなメリットがあると聞き、情報を探し始めた方は多いでしょう。
しかし、居抜き工事ができる居抜き物件といっても、必ずお得になるわけではなく、知識を身に付けないとかえって損することもあり得ます。
この記事では、居抜き工事とは何か、居抜き工事のメリットやデメリット、居抜き工事の費用相場や流れ、注意点など、居抜き工事について詳しく解説します。

居抜き工事とは？

居抜き工事とは、居抜き物件に対する工事のことです。
まず居抜き物件とは、前のテナントが、内装や設備などを残している物件を指します。
本来であれば、テナントが退去するときには原状回復工事をおこない、内装や設備を撤去したスケルトン物件にするのが基本です。
しかし、原状回復工事費用の節約や、次のテナントの決まりやすさなど、居抜き物件にはメリットがあります。
そのため、テナントと管理者が合意して、内装や設備などを残した居抜き物件として情報が掲載されることがあります。

ただし、居抜き物件に残された内装や設備は、古かったり、新しい店舗やオフィスに合わなかったりするため、全てそのまま使えるわけではありません。
そのため、居抜き物件を新しい店舗やオフィスに合わせる工事として、居抜き工事が必要になります。

居抜き工事のメリットとデメリット

居抜き物件には、内装や設備が残されているからこそ、メリットやデメリットがあります。
ここでは、居抜き工事をおこなうメリットやデメリットを見ていきましょう。

メリット

居抜き工事のメリットは、具体的に下記の通りです。

• ・初期費用を抑えやすい
• ・工期を短縮しやすい
• ・条件によっては各種検査に通りやすい
• ・前のテナントの集客力を引き継ぎやすい
• ・退去時、次のテナントに内装や設備を譲渡できる可能性がある

居抜き工事は、残された内装や設備を再利用できることから、初期費用を抑えやすいというメリットがあります。
内装や設備を一から選ぶ手間が省ける、施工箇所が少なくなるといった理由から、工期も短くしやすいです。
また、前のテナントと業態が変わらず、大きく内装や設備を変えなければ、さまざまな検査にも通りやすくなります。
工事や検査などが早く終わるほど、開業や移転もスムーズです。
さらに、「前のテナントが人気店だった」というケースでは、利用者が興味を持ちやすく、前のテナントが持っていた集客力を引き継ぎやすいこともメリットといえます。
管理者次第ではありますが、退去時に次のテナントに内装や設備を残せるのであれば、原状回復工事の費用もいくらか節約可能です。

デメリット

居抜き工事のデメリットは、具体的に下記の通りです。

• ・自由度が低い
• ・店舗やオフィスに合っていないと、工事費が高くなるリスクも
• ・内装や設備が老朽化している可能性がある
• ・前のテナントのイメージに引っ張られるリスクがある

居抜き工事は、内装や設備の自由度がどうしても低くなってしまうというデメリットがあります。
初期費用を抑えるには、前のテナントが残した内装や設備を、できる限り再利用する必要があるためです。
理想の店舗やオフィスを目指し、元の内装を剥がして設備を新品に入れ替えて…と過剰に手を入れると、かえって工事費が高くなってしまいます。
そのため、元から理想の店舗やオフィスに近い物件を選ぶ必要があるのです。
また、理想に近くても、内装や設備があまりに古い場合は入れ替えなければなりません。
特に設備は高額になりがちなため、状態の確認が必須です。
さらに、内装や設備、レイアウトなどが共通していることから、前のテナントのイメージに引っ張られやすいこともデメリットといえるでしょう。
前のテナントよりも、良いイメージを作り上げていく意識が大切になります。

居抜き工事の範囲

では、居抜き工事は、どこからどこまでの範囲に施工するものなのでしょうか。
居抜き工事をおこなう範囲について、具体的に3つ見ていきましょう。

内装工事

居抜き工事では、基本的に内装工事をおこなう必要があります。
内装をいくらか再利用できるといっても、店舗やオフィスが目指している雰囲気と完全に合致していることは稀なためです。
また、内装材が経年劣化で変色していたり、傷や汚れ、破損などが見られたりすることもあります。
集客や、従業員の満足度などにも関わるため、全てそのまま使うのはおすすめできません。
天井材や床材、壁材などを取り替えたり、レイアウトを変えたりするのを検討してみましょう。

外装工事

居抜き工事で、頭を悩ませることになるのが外装工事です。
外装は、第一印象を左右し、見た人の興味を引き出したり、店舗やオフィスが入れ替わったことを知らせたりと、さまざまな役割を持っています。
そのため、費用を節約する目的で居抜き物件を選んでいても、ある程度こだわって、部分的にでも外装工事をする必要があります。
看板やロゴを変えるだけでなく、外壁や屋根の塗装を塗り替えたり、装飾や照明などを一新したりして、その店舗やオフィスのコンセプトやテーマなどが伝えることが大切です。

設備工事

居抜き工事では、必要に応じて設備工事もおこないます。
例えば、設備が古い場合はメンテナンスやクリーニングをおこなったり、部品を変えたり、買い替えて設置したりします。
また、配管や配線などを見て、不足や不便が考えられる場合には、業者に配管工事や電気工事などをしてもらう必要があります。
設備は、そのまま再利用できるケースもありますが、チェック漏れが後々の出費や問題につながることもあります。
そのため、例えば「配管の流れが悪く詰まりがち」、「コンセントの位置が悪く変えておきたい」など、トラブルが予測できる場所は設備工事を検討してみましょう。

居抜き工事の費用相場

居抜き物件の工事費用は、下記を目安として考えると良いでしょう。

1. ①内装や設備がほぼそのまま使える…坪単価15〜30万円
2. ②一部改装が必要…坪単価30〜60万円
3. ③こだわりのデザインにする、設備を一新する…坪単価60〜100万円

前のテナントと業態が同じで、内装や設備のほとんどを再利用できる場合は、①に該当します。
①のケースでは、工事をする範囲が狭いため、坪単価15〜30万円とお手頃になりやすいです。

しかし、業種が同じでも、業態が居酒屋からカフェへ変更というように、一部改装が必要な場合は②に該当します。
②のケースでは、内装や設備の入れ替えが増えるため、坪単価は30〜60万円ほどが目安です。

さらに、高級な内装材を使ったり、間取りそのものを変えたり、設備を一新したりするのであれば、③に該当します。
③のケースでは、居抜き物件の全体に大きく手を入れるため、坪単価60〜100万円というように費用も上がっていきます。

ただ、①のケースでも、予算を低く見積もり過ぎないように注意してみてください。
予算を低く見積もると、設備が古くてメンテナンスや買い替えが必要だったり、検査に通らず追加工事が必要になったりといった事態に対応できません。

そのため、内装や設備を再利用する予定でも、中間の坪単価30～60万円を目安として考えておくと安心です。
具体的に、10～15坪では300～900万円、20～30坪では600～1,800万円が工事費用の目安です。

居抜き工事にかかる費用をできる限り抑えるには？

節約しやすい居抜き工事であっても、その費用は大きくなってしまうことがあります。
賃料や電気代など、今後のことを考えれば、居抜き工事の費用をいくら抑えられるかが重要です。
ここでは、居抜き工事で費用を抑えるためのポイントを5つ見ていきましょう。

内装や設備の使えるものは無駄なく使う

まず考えたいのが、内装や設備を無駄なく活用することです。
前のテナントと業態が同じであれば、内装や設備に似通ったところが多く、活用しやすくなります。
逆に、前のテナントと全く違い、リーズナブルな居酒屋から高級レストランのように改装するようであれば、再利用できない箇所が多く、費用がかさみがちです。
そのため、前に入っていたテナントの業態と近いものを選ぶのがおすすめです。
また、設備を買い替えると高くなりやすいため、全部壊れていないのであれば部品交換で済ませることも視野に入れてみてください。
配管や配線なども、トラブルがないようなら必要最低限の交換に抑えると良いでしょう。

自身でできる部分はチャレンジする

居抜き工事に臨む前に、自身でできる部分は、チャレンジしてみても良いかもしれません。
例えば、壁紙の張り替えは素人でもしやすい部分です。
完全に失敗しても、剥がしてコンクリートを剥き出しの状態にすれば、無骨なデザインを活かすといったリカバリーもできます。
また、壁の塗装を自身でおこなえば、温かみのある雰囲気を出すこともでき、お客から見えない場所であればチャレンジしやすいです。
収納家具が必要なときには、安価なカラーボックスのような収納家具を自身で購入して組み立てるといった対応も、場合によってはできるでしょう。
ただし、配管や配線、照明器具の交換のように、専門性が高く危険を伴う場所は業者に頼むのが安全です。

中古の設備から検討する

どうしても設備を交換しなければならないときには、中古から探すのがおすすめです。
新品の設備は高く、リースやレンタルも、長い目で見ると高く付きがちなためです。
また、新品の設備は10～20年使えますが、数年後に店舗やオフィスを移転するというとき、処分しなければいけないものも出てきます。
例えば、業務用冷蔵庫は移転先に持っていけても、レンジフードや空調設備が移転先に合わずに設置できないということがあります。
ただ、新品は見た目が綺麗で、購入後すぐに故障しづらいというメリットがあるため、メリットやデメリットを比較しながら選ぶと良いでしょう。

追加工事費がかからないように気を配る

追加工事費がかからないよう、リスク管理することも大切です。
どのような工事でも追加工事は起こる可能性があり、予算オーバーを招きがちです。
追加工事費がかかる主な原因は、調査不足や打ち合わせ不足です。
調査不足だと、老朽化している内装や設備を見逃したり、法的な理由で本来すべき工事が漏れていることが後に発覚したりということがあります。
そのため、設備の動作確認や、法令に合わせた工事のチェックが欠かせません。
また、打ち合わせ不足だと、施主の要望と業者の理解が食い違っており、その修正に追加工事が必要になることもあり得ます。
事前の打ち合わせをしっかりおこなうのはもちろん、施主側も進捗管理に加わり、打ち合わせ通りに進んでいるか定期的に確認することが必要になります。

造作譲渡料を頭に入れておく

造作譲渡料（造作譲渡金、造作譲渡代金、店舗資産譲渡料など、名称はさまざま）も頭に入れておきましょう。
内装や設備を譲渡されるための費用のことで、居抜き物件では、造作譲渡料を有料としているところと、無料としているところで分かれています。

造作譲渡料が発生するのは、直感的にマイナスと感じられるかもしれません。
しかし、内装や設備がしっかり再利用できるのであれば、居抜き工事費用を抑えられるため、有料の方がかえってお得なことがあります。
一方で、無料は魅力的に感じられるかもしれませんが、「ほぼ使えない内装や設備だから」、「立地が悪くてテナントが入らないから」など、マイナスな理由が隠れていることもあるため、注意が必要です。

居抜き工事全体の流れ

居抜き工事は、実際にどのようなステップを踏んで完了するのでしょうか。
ここでは、契約から施工完了までの具体的な流れを見ていきます。

物件の選定、契約締結

まずは居抜き物件を探し、造作譲渡契約や賃貸借契約などを締結するところからスタートです。
ここでは、造作譲渡契約や賃貸借契約について詳しく見ていきましょう。

造作譲渡契約

造作譲渡契約は、前のテナントと締結するもので、内装や設備の買い取り契約ともいえます。
残されている内装や設備には、リース品やレンタル品があり、買い取れないことも多々あります。
また、譲渡されると思っていたものが、元々物件に備え付けられた設備（管理者のもの）ということもありがちです。
そのため、何を買い取り、何を買い取らないかを決めた譲渡資産目録（造作譲渡目録）を作成し、付帯設備表も確認するなど、トラブルを防ぐことが大切です。
譲渡資産目録の作成時には、内装や設備の状態を確認し、設備の経過年数もチェックしておくと良いでしょう。

さらに、瑕疵（隠れた欠点や不具合など）が見つかった際にどのような対応をしてくれるかを定めた瑕疵担保責任の有無も、契約書にまとめておくのがおすすめです。

賃貸借契約

賃貸借契約は、物件の管理者（オーナーや仲介業者）と締結するもので、テナントとして物件を借りる契約のことです。
下見の際は、内外装や設備の状態だけでなく、賃貸借契約の内容も詳しく確認してみましょう。

賃貸借契約で特に確認しておきたいのは、原状回復工事の項目です。
物件を借りれば、退去時には原状回復工事をおこなうのが一般的です。
前のテナントが造作譲渡を認められ、原状回復工事を免れているといっても、今回入るテナントにまで造作譲渡が認められるとは限りません。
そのため、原状回復義務の有無や工事の範囲は、契約書に記載があるか確認し、ない場合は契約時に特約として明記してもらうなど、対応が必要になります。
また、内装や設備の所有権が移転される旨も、記載があるか確認しておきましょう。
記載がない場合、管理者側は造作譲渡をそもそも認めていないことも考えられるため、注意してください。

業者の選定と契約締結、発注

上記とほぼ並行で進行しておきたいのが、内装や外装を手掛ける業者との契約です。
業者を選定して問い合わせ、現地調査や見積もりを依頼しておきましょう。
賃貸借契約の前で、まだ前のテナントが入居しているとしても、場合によっては現地調査が可能です。
プロの目線で、どれだけ内装や設備が再利用できるかが分かれば、それだけで安心感があります。
その上で見積もりを取って、金額や工事の内容などに納得できれば、工事請負契約を締結します。

なお、現地調査の前にはヒアリングがあり、その内容が現地調査や見積もりの正確性につながります。
事前に店舗やオフィスの内外装を具体化しておくか、ヒアリングの際に業者と相談しながら詳細にまとめることが大切になります。

施工開始、進捗確認

業者と度々打ち合わせや確認をおこない、工事の内容に問題ないことが確認できたら着工です。
その際、業者は施主の希望を叶えるために、さまざまな図面や資料、本見積書や提案などを持ってきます。
その内容が、予算や工期、品質などに影響するため、しっかり内容を精査した後、OKを出すようにしてみてください。
「この間はあれでOKを出したけど、気が変わって…」「お客さんが来てくれるように、やっぱり高級感のある内装材を…」、と施主側が迷うと、打ち合わせが振り出しに戻り、着工までに時間がかかってしまいます。
開業時期に間に合うように、テーマやコンセプト、予算をしっかり固めましょう。
また、着工後は、居抜き物件で施工箇所が少ないからと任せきりにせず、工事の品質に問題がないか、度々チェックする進捗管理もおこなってみてください。

施工完了、物件の検査と引き渡し

施工が完了したら、業者と立ち会い、検査（施主検査、立会検査、完了検査など、名称はさまざま）をおこないます。
検査では、内装や外装のデザインが打ち合わせ通りになっており、依頼した仕事がしっかりおこなわれているかを確認します。
水周りの工事をしたら水漏れはないか、配線を変えたならスイッチが点くか、全体の設備を稼働させてもブレーカーが落ちないかなど、細かな部分も念入りに確認しましょう。
ここで異常を見逃すと、後々責任を問いづらくなるため、しっかり検査をした後、引き渡しを受けることが大切です。

開業へ

その後は、店舗やオフィスで使用する家具や什器などを搬入し、開業の準備を進めていきます。
開業には、各種手続きや検査が伴うため、抜け漏れがないように注意が必要です。

手続きや検査の例

• ・開業手続き（開業届、登記手続き）
• ・営業許可申請
• ・消防検査
• ・保健所検査
• ・完了検査

上記で挙げた手続きや検査のいくつかは、引き渡し前でも進められます。
特に保健所検査のような行政の検査には、物件を決める前の段階でも相談可能なものがあるため、事前に相談しておくとスムーズです。
保健所検査や消防検査、完了検査など、行政の検査は通らないと開業できないため、物件選びから誤ると、開業が遠のきます。
また、完了検査は建築基準法に基づくもので、建築時におこなう検査のため、不要なことがあります。
しかし、建物の主要な構造部分や、防火・避難に関する部分にまで手を加えた場合には必要なこともあるため、要不要はしっかり確認しましょう。

居抜き工事の注意点

居抜き工事をトラブルなくスムーズに終えるためには、気を付けたいさまざまなことがあります。
ここでは、居抜き工事をおこなう上での注意点を6つご紹介します。

業者選びに力を入れる

居抜き工事を成功させるには、業者選びに力を入れることが大切です。
上述の通り、居抜き工事には施主の検査だけでなく、消防調査や保健所検査など行政の検査も絡むためです。
検査に引っ掛かると、内装や外装、設備などの工事を再度おこなわなければなりません。
そうなれば、追加工事費がかかったり、業者と揉めたり、開業までに時間がかかったりと、良いことがありません。
工事計画届や使用開始届など、手続きに必要な書類の一部は業者側が用意することもあり、業者自体が、建築に関わる法律に詳しい必要があります。
飲食店、美容室、サロン、病院、オフィスなど、業種や業態に合わせて、専門的な知識を持った業者を探すのがおすすめです。

見積もりや契約書はしっかりチェックする

見積もりや契約書など、重要書類の内容は、隅から隅までチェックしてみましょう。
見積もりが「○○一式」のようにまとめられていると、費用が曖昧で、その内訳の費用が分かりません。
トラブルのもとになるため、詳細なものを出してもらうのがおすすめです。
また、見積もりには概算見積もりと本見積もりがあり、特に概算見積もりは、業者によってどれだけできるだけ力を入れているかは異なります。
より正確な費用を把握して業者と契約したい場合は、概算見積もりからしっかり作ってくれる業者を選ぶと良いでしょう。

同様に、造作譲渡契約や賃貸借契約などの契約書も、しっかり確認してみてください。
トラブルのもとになるため、曖昧な表現を見つけたら積極的に質問や確認を挟み、契約書に明記するのがおすすめです。

近隣からクレームがないよう対策する

居抜き工事でも、近隣とのトラブルに気を付けましょう。
工期が短くなりやすいといっても、道具を使えば少なからず音が発生し、塗装を塗り直せばニオイも発生します。
騒音規制法では午前7時から午後7時まで作業できるとされますが、例えば近隣の店舗が飲食店なら、ランチのピークタイムに騒音は出さない方が良いでしょう。
また、塗装も近隣の営業時間を避けたり、ニオイが少ない塗装材を使ったりと、配慮が必要です。
工事開始前にはしっかり挨拶をし、工事中にトラックで看板を隠していないか、出入口を塞いでいないかなど、気を配ることで近隣トラブルの防止につながります。
また、業態を変更して、ラーメン店や焼肉店などニオイが発生する店舗を開業するのであれば、近隣の店舗にダクトが向いていないかといったことも確認してみましょう。

前のテナントの状況は把握しておく

契約前に、前のテナントの退去理由について知っておくと良いでしょう。
もし「全く集客できず撤退してしまった」のであれば、立地や物件に問題があったのか、前のテナントの経営方法に問題があったのかは、しっかり分析するのがおすすめです。
立地や物件に問題を抱えていれば、そもそも入居は避けるのが無難です。
また、立地や物件に問題がなくても、前のテナントが失敗した原因を分析できていない場合も、前のテナントの二の舞になる可能性を高めます。
そのため、前のテナントの失敗を踏まえて何をできるかを考えてから、賃貸借契約を結んでみてください。
また、前のテナントのイメージに引っ張られないよう、どのように差別化を図るか、着工前に計画を練っておくと良いでしょう。

解約物件かどうかを確認する

居抜き物件が、管理者とテナント側でトラブルを抱えていないかも把握しておきたいものです。
例えば、未解約物件であれば、その物件には今もテナントが入っていることを示しています。
稀ですが、現テナントが原状回復工事の出費を嫌がり、管理者の許可を得ずに次のテナントを探しているケースが考えられます。
このケースでは、現テナントが「居抜き物件にしたら、この方がすぐにテナントとして入ってくれるそうです」と管理者と交渉したいがために、物件の情報を掲載している可能性があるのです。
当然ながら管理者は合意しておらず、管理者と現テナントのトラブルに巻き込まれてしまう、契約しても造作譲渡を受けられないといったリスクがあるため、確認が必須です。

TOMITA株式会社が考える「居抜き物件」の新しいかたち

※イメージパース

TOMITA株式会社は、居抜き物件やスケルトン物件を問わず、さまざまな物件の内装工事を手掛けてきました。
今後も、品質やお客様の満足にこだわり内装工事を続けていきますが、それだけでなく、新しい居抜き物件の形や価値も提供していきたいと考えています。

―トトトビルから見えた、収益モデルとしての進化―

名古屋・東桜にあるレトロな自社ビル「トトトビル」。
このビルの運用を通じて、私たちは改めて「居抜き物件」という仕組みについて考えることになりました。

一般的な居抜き物件は、前のテナントの内装や設備をそのまま引き継ぐ形です。
初期投資を抑えられるため、開業を考える人にとっては魅力的な選択肢といえるでしょう。
しかし今回トトトビルでは、少し違う試みをおこないました。
前のテナントのものを引き継ぐのではなく、オーナー側があらかじめ内装や設備を整え、「すぐ営業できる状態」で貸し出すという形です。

例えば美容室であれば、オーナーがシャンプー台や給排水設備を整え、入居すればすぐに営業を始められる状態にします。
オフィスであれば、オーナーが最低限の設備を整え、即使用可能な空間とします。

私たちはこれを、「オーナー施工型・スタートアップ支援居抜き」と呼んでいます。

―オーナー施工型・スタートアップ支援居抜きの課題―

実際に募集を開始すると、内装や設備の完成度は評価され、入居は無事に決まりました。
しかし同時に、次の課題も見えてきました。

今回のトトトビルは、世界観のある、やや個性的な内装に仕上げています。
その結果、合う人には強く刺さる一方、合わない人には選択肢にも入らないという状態になり、入居決定までに一定の時間を要したのです。

そこで次のモデルでは、設計の考え方を少し変えてみようと考えています。
例えば、内装を作り込みすぎるのではなく、下記のインフラを整えることに重点を置く設計です。

• ・給排水の立ち上げ
• ・十分な電気容量
• ・空調計画

壁は白、床はシンプルな仕上げです。
どんな業種でも使いやすい「余白のある空間」を作ることで、入居者の選択肢を広げることができると考えています。

―「余白のある空間」を作るもう一つの狙い―

「余白のある空間」を作るのは、もう一つの狙いがあります。
それは退去後の再商品化のしやすさです。

最初の入居者だけが価値を享受するのではなく、2回目、3回目の入居でも、低コストで再び貸し出せる設計にする――。
つまり、内装のデザインではなく、回転できる仕組みそのものに価値を持たせるという考え方です。

もしトトトビルが「小さく商いを始められる場所」として認知されれば、次の入居者も単なる居抜き物件としてではなく、TOMITA式スタートアップ仕様のビル、「オーナー施工型・スタートアップ支援居抜き」として選んでくれるかもしれません。

私たちが目指しているのは、単なるリノベーションではなく、不動産と設計施工のノウハウを組み合わせた、循環型の収益モデルです。

トトトビルは、そのための“挑戦の場”。
仮説を立て、検証し、改良していくフィールドです。

不動産は、ただの「箱」ではありません。
挑戦する人を支えるプラットフォームにもなり得ます。

トトトビルから始まったこの試みが、これからの収益ビルのあり方を少し変えるきっかけになるかもしれません。

トトトビル（東桜）改修工事の施工事例について、詳しくはこちらから

TOMITA株式会社は、物件活用と空間づくりをトータルで支えます

＜before＞　※イメージパース

＜after＞　※イメージパース

この記事では、居抜き工事とはどのようなもので、メリットやデメリットには何があるか、居抜き工事にかかる費用や、どのような流れで進めるかなど、居抜き工事について詳しく解説しました。
居抜き工事は、初期費用を抑えやすく、工期を短縮しやすいなど、多くのメリットがあります。
メリットを享受し、スムーズに開業するためにも、知識やノウハウを持った業者に依頼してみてください。

TOMITA株式会社は、多くの内装を手掛ける内装業者であり、不動産業、飲食業、美容業などに携わってきたエキスパートです。
また、循環型の不動産モデルとして、「オーナー施工型・スタートアップ支援居抜き」という、新たな居抜き物件も提供できます。
ただの箱ではなく、挑戦者を支えるプラットフォームとしての居抜き物件を作っていくことは、私たちの未来計画でもあります。
現在、居抜き工事でお悩みの方はもちろん、収益ビルとして「オーナー施工型・スタートアップ支援居抜き」に興味がある方も、ぜひご相談ください。